Земельні питання з Анатолієм Цимбалом

Вже завтра відбудеться чергова 17 сесія Таращанської міської ради, на якій окрім організаційних питань будуть знов розглядатися і земельні питання. Багато хто з мешканців громади вже отримав земельні ділянки, а де, хто може отримати їх вже завтра.

Нам вдалося поспілкуватися с професійним землевпорядником Цимбалом Анатолієм Івановичем та дізнатися як і яку земельну ділянку можна отримати, зареєструвати або продати її. Що не менш важливо, є певні нюанси, які теж потрібно враховувати. Далі за матеріалом:

Яку і як земельну ділянку можна отримати по закону? Що для цього потрібно? Як добитися реалізацію такого права?

- Статтею 14 Конституції України гарантується право власності на землю. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Так частина 1 статті 81 Земельного кодексу України визначає, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності.

Тому кожному, хто бажає отримати безоплатно земельну ділянку варто знати, які саме земельні ділянки він може отримати, з якою площею та яким цільовим призначенням. Відповідно до частини 1 статті 121 Земельного кодексу України, встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, а саме:

1. для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

2. для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;

3. для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;

4. для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;

5. для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;

6. для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Одразу варто зазначити, що частина 4 статті 116 Земельного кодексу України, передбачає, що передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання. Тобто, кожному громадянину гарантовано законодавством право на разову приватизацію кожного виду цільового призначення земельних ділянок, що в сукупності дає право на безоплатне отримання шістьох земельних ділянок відповідної площі із різним видом цільового призначення.

Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, зокрема земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, подає клопотання до органу місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність. До клопотання додається розроблена відповідно до Закону України «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка замовляється громадянином без надання дозволу на її розроблення. Так, згідно зі статтею 55 Закону України «Про землеустрій», встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, матеріалів Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель, матеріалів топографо-геодезичних робіт. Технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) розробляється за рішенням власника (розпорядника) земельної ділянки, землекористувача. Крім того, подається рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в користування, а також, у випадку наявності на земельній ділянці будівлі або споруди, документи, що підтверджують таке право власності.

Відповідно до статті 118 Кодексу, громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Кодексу. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри.

До клопотання потрібно додати:

· паспорт, реєстраційний номер облікової картки платника податків

· графічні матеріали (викопіювання), на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, роздруковані із Публічної кадастрової карти України, інформація яка дає можливість ідентифікувати бажану земельну ділянку на місцевості та містить прив'язку земельної ділянки до відповідного населеного пункту.

Отже, інформацію про вільні земельні ділянки можна отримати декількома шляхами.

Перший — дізнатися самостійно (переглянути генеральний план міста або використати для пошуку Публічну кадастрову карту України, Google Maps тощо).

Другий — надіслати запит у відповідні органи: до місцевого управління з питань містобудування та архітектури, органу місцевого самоврядування або до територіального органу Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

У випадку вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб – необхідно отримати погодження землекористувача, а у випадку надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства – надаються документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі..

Частиною сьомою статті 118 Кодексу визначено, що відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову. Підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою й техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проєктів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку (частина сьома статті 118 Кодексу)

У разі, якщо в місячний термін з дня реєстрації клопотання відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, не надав дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, то особа, зацікавлена в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний термін з дня закінчення зазначеного терміну має право замовити розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про, що письмово повідомляє відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Після отримання рішення з дозволом на виготовлення проєкту відведення земельної ділянки, Вам необхідно звернутись до відповідної землевпорядної організації, в штаті якої працюють сертифіковані інженери-землевпорядники та інженери-геодезисти, або до фізичної особи – підприємця, який володіє необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженером-землевпорядником, відповідальними за якість робіт із землеустрою з метою розробки та організації погодження проєкту землеустрою. Проєкт відведення земельної ділянки розробляється на основі завдання, затвердженого замовником, що є невідмінною частиною договору на проведення відповідних робіт. Типовий договір про розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджено Постановою Кабінету міністрів України № 266 від 04.03.2004 року. Відповідно до п.г ч.1 ст-28 Закону України "Про землеустрій", максимальний термін складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору. Проєкт погоджується в порядку, встановленому статтею 186-1 Земельного Кодексу України

Державна реєстрація земельної ділянки

- Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. З 26.11.2021 року заява з доданими документами надсилатиметься заявником засобами телекомунікаційного зв’язку. На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку який надалі буде підставою для реєстрації відповідного права на земельну ділянку. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.

Затвердження Проєкту

- Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність чи користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Кодексу, у двотижневий термін з дня отримання погодженого проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про затвердження Проєкту та надання її у власність чи користування. Рішення про затвердження Проєкту є одночасно рішенням про передачу зазначеної земельної ділянки у власність чи у користування. Відмова органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність чи надання її у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Реєстрація права на земельну ділянку в реєстраційній службі Укрдержреєстру

- Для отримання свідоцтва (витягу) про право власності (користування) на земельну ділянку необхідно звернутись в реєстраційну службу за місцеперебуванням земельної ділянки, подати рішення органу місцевого самоврядування про передачу в приватну власність земельної ділянки, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Продаж земельних ділянок (паїв), які передані у користування за договором оренди: що потрібно знати?

Сьогодні, коли вже відкрито ринок землі, земельну ділянку сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва) можна продати, навіть якщо вона перебуває у довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів, оскільки земельна ділянка належить власнику і він може розпоряджатися нею на власний розсуд. Водночас відповідно до статті 130-1 Земельного кодексу орендар має право на переважну купівлю землі сільськогосподарського призначення.

Отже, що стосується процедури продажу землі сільськогосподарського призначення, яка перебуває в оренді:

- за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов'язаний не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

- нотаріус зобов'язаний протягом трьох робочих днів повідомити орендаря цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку про намір власника земельної ділянки продати її, умови продажу та пропозицією скористатися своїм переважним правом;

- якщо орендар має намір скористатися цим правом, він має протягом місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса повідомити останнього про бажання придбати земельну ділянку на умовах, запропонованих власником. У такому випадку протягом місяця з дня отримання повідомлення від орендаря нотаріус призначає день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником і орендарем;

- якщо протягом місяця з дня, коли орендар був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб'єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з'явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб'єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв'язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що він втратив своє переважне право, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.

Якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку, але лише один раз.

До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов'язки попереднього суб'єкта (орендаря) такого права за правовідносинами, пов'язаними з реалізацією такого права. Також важливим є той факт, що передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.

У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб'єкт переважного права має право пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється у порядку, визначеному статтями 135 - 139 Земельного кодексу. Водночас передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніше як за п'ять робочих днів до моменту початку таких торгів.

Отже, у разі продажу земельної ділянки, власник повинен обов'язково дотримуватися процедури переважного права орендаря на придбання такої земельної ділянки.

Також законодавець у статті 131 Земельного кодексу встановив певні запобіжники для захисту прав орендарів, передбачивши, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть відчужуватися за договорами дарування, довічного утримання, спадковим договором лише на користь іншого з подружжя або родичів, а міна таких земельних ділянок (крім обміну у межах масиву земель сільськогосподарського призначення), їх внесення до статутного капіталу юридичної особи чи передача у заставу можуть здійснюватися лише за згодою орендаря.

Навіть якщо особа, яка набула право власності на земельну ділянку, котра була передана у користування за договором оренди, то вона протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів у порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу.

Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Отже, зміна орендодавця (юридичною мовою - перехід права власності) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Тобто, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

Детальніше дізнатися про земельні питання можна безпосередньо у працівників землевпорядної організації ТОВ "Експертцентр" +38 (067) 503-82-65

Дізнатися порядок денний сесії можна за посиланням: https://www.04566.com.ua/news/3263523/zavtra-vidbudetsa-cergova-17-sesia-miskoi-radi